Arrendamiento de Vivienda

Arrendamiento de Vivienda en Panamá en Panamá

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Esta materia se haya regulada por la Ley 93 de 1973.

El Decreto Ejecutivo No. 7 de 10 de enero 1995 excluye del ámbito de la aplicación de la Ley 93 de 1973 los contratos de arrendamiento de habitaciones amuebladas en forma permanente u ocasional; los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles desocupados y destinados para habitación.; los contratos de arrendamientos destinados para establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales o docentes.

El Decreto Ejecutivo No. 5 de 25 febrero de 1983 excluye del ámbito de la aplicación de la Ley 93 de 1973 “todos los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles particulares destinados para habitación, establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales o docentes, independientemente del canon de arrendamiento siempre y cuando dichos inmuebles se construyan a partir de la vigencia de este Decreto.”

Los artículos más controvertidos son los siguientes:

ARTICULO 1:
La Ley 93 de 1973 establece que es “de Orden Público el arrendamiento de bienes inmuebles destinados para habitación, establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docentes”.

Se consideró que la Ley 93 de 1973 es de Orden Público, porque, como dice el Ministerio de Vivienda panameño:

  • el interés social de la misma es limitado, y esta ley especial se creo a fin de que la población, a través de esta, tuviera un mínimo de protección con relación a lo que constituye el contrato de arrendamiento.
  •  Todos los países tienen una ley de arrendamiento que se ha creado, de acuerdo a las situaciones que se le presentan; los artículos que en el articulo 1, se mencionan hacen la salvedad que deben aplicarse, dado que se trata de dar la protección, a los contratos superiores a los ciento cincuenta balboas (B/.150.00), y los establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docentes.
  • La Constitución Nacional, en el Artículo 117, dispone que el Estado panameño “establecerá una política nacional de vivienda destinada a proporcionar el goce de este derecho social a toda la población especialmente a los sectores de menor ingreso.”

Quizás lo establecido en la Constitución Nacional panameño en el artículo mencionado, en relación a los “sectores de menor ingreso”, es un fundamento para establecer una Ley de Interés Social, ya que existe en el Código Civil y Código Judicial normas que regulan esta materia. Pero, realmente, sería de Interés Social el arrendamiento de bienes inmuebles particulares destinado para habitación, cuyo canon de arrendamiento sea inferior a B/. 150.00 balboas mensuales, especialmente porque no se incluye en esta ley. Como se ha señalado más arriba, el Decreto Ejecutivo No. 294 de 7 de diciembre de 1994, excluye del ámbito de aplicación de la Ley 93 de 1973 “los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles particulares destinados para habitación, cuyo canon de arrendamiento sea superior a la suma de” 150 balboas mensuales.

ARTICULO 2:

“Esta Ley regula, igualmente, los subarrendamientos y se aplica al arrendamiento de cuartos y apartamientos amueblados.”

El subarrendamiento representa un uso lucrativo.

Los apartamentos amueblados no deben ser confundidos con habitaciones amuebladas, ya que, como se ha dicho, el Decreto Ejecutivo No. 7 de 10 de enero 1995, excluye del ámbito de la aplicación de la Ley 93 de 1973 los contratos de arrendamiento de habitaciones amuebladas en forma permanente u ocasional.

ARTICULO 3:

“Se excluye de la aplicación de esta Ley aquellos bienes inmuebles arrendados cuyo canon de arrendamiento sea establecido por día tales como: hoteles, moteles, casas de hospedaje y pensiones. Las viviendas en los centros de verano que se arriendan por temporada también quedan excluidas, siempre que el termino de arrendamiento con las prorrogas si este es el caso no sea superior a seis (6) meses”

El ministerio de la Vivienda de Panamá a propuesto modificar esta cláusula, pasando el término de arrendamiento a tres meses, en vez de seis.

Debe tenerse en cuenta que los decretos de ley, ya mencionados, excluyen del ámbito de la Ley 93 de 1973 otras funciones. Así, el Decreto Ejecutivo No. 7 de 10 de enero 1995 excluye del ámbito de la aplicación de la Ley 93 de 1973 los contratos de arrendamiento de habitaciones amuebladas en forma permanente u ocasional; los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles desocupados y destinados para habitación.; los contratos de arrendamientos destinados para establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales o docentes. Y, como también mencionado más arriba, el Decreto Ejecutivo No. 294 de 7 de diciembre de 1994, excluye del ámbito de aplicación de la Ley 93 de 1973 “los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles particulares destinados para habitación, cuyo canon de arrendamiento sea superior a la suma de 150 balboas mensuales.

ARTICULO 6:

“EL ARRENDADOR tiene la obligación de entregar a la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda, dentro de cinco (5) días hábiles siguiente a su firma, una copia de todo Contrato de Arrendamiento que celebre. La omisión del Arrendador de presentar copia del Contrato, o la negativa del arrendatario a firmarlo cuando esté ocupando el inmueble, será causal de sanción de acuerdo con lo establecido en esta ley. Las disposiciones de este artículo también se aplicarán al subarrendamiento.”

La figura del subarrendamiento nace del contrato de arrendamiento primario y esta regulada en el Código Civil.

Este articulo esta reglamentado mediante la Resolución 2-78 de 23 de mayo de 1978. Nuestro criterio con relación a la propuesta no es justa y debe mantenerse la figura del subarrendamiento, la cual siempre se va a dar, tanto en contratos que la Ley 93 de 1973 ampara como los contratos regidos por el Código Civil.”

Así, dicha Resolución establece lo siguiente:

  • Compete a la Dirección General de Arrendamiento, otorgar la autorización para dar, en subarriendo, viviendas amuebladas.
  • A pesar de la inspección ocular, la Dirección General de Arrendamiento llevará a cabo para otorgar la autorización de subarriendo de viviendas amuebladas, deberá cumplirse con lo estipulado en la Reglamentación del Articulo 25 de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973.
  • En ningún caso se permitirá el subarriendo de la vivienda amueblada sin el consentimiento previo del Arrendador, que deberá hacerlo por escrito ante la Dirección General de Arrendamiento.
  • En todo caso, es prohibido el subarrendamiento siempre que éste signifique en razón del canon de arrendamiento que se fije un beneficio adicional para el arrendador o un beneficio directo para el subarrendador.

Es extraño que se establezca que es necesario entregar al MIVI una copia de “todo” contrato de arrendamiento que el arrendador celebre. Es más lógico que todo contrato dentro del ámbito de la aplicación de esta Ley sea registrado en el MIVI, pero no aquellos contratos que estén fuera del mismo.

La Sentencia de 11 de febrero de 2004 del Primer Tribunal Superior de Justicia, en el caso “Interterra Corporation, Inc. y Torre Cosmos Inmobiliaria de Panamá, S.A. vs Alberto Mock Sam” sostuvo que “no es necesario para la validez del contrato de arrendamiento que el mismo sea registrado en el Ministerio de vivienda.”

ARTICULO 9:

“Ningún contrato de arrendamiento o la prorroga de él, podrá celebrarse por un término menor de tres (3) años; el arrendatario tendrá derecho a que se prorrogue, por igual término, en caso de que al vencerse el contrato estuviera al día en sus pagos. Si el arrendador rehusare recibir el importe del canon de arrendamiento, el arrendatario podrá depositarlo en la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda. La constancia correspondiente que se le expida acreditará haber verificado sus pagos y para todos los efectos legales se entenderá prorrogado el contrato.”

Este artículo establece que periodo o término del contrato de arrendamiento es de 3 años, con un derecho a la prórroga por igual termino, en caso de que al vencerse el contrato estuviera al día, el arrendatario, en sus pagos.

No se le impone al arrendatario esta duración, sino que se ha considerado que en ese tiempo puede el arrendatario vivir en alquiler, pero también tiene la opción, el inquilino, de mudarse en cualquier tiempo, tal como se señala en el Articulo 10 de la Ley.

La cuestión aquí es el número de prórrogas, pues los propietarios estiman que debería limitarse el número de dichas prórrogas, para que no se considere un contrato “a perpetuidad”.

ARTICULO 10:

“El término de duración y el de prorroga del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles destinados para habitación será obligatorio para el arrendador y renunciable para el arrendatario en cualquier tiempo, sin otra obligación que la de dar al arrendador aviso escrito previo no menor de treinta (30) días calendarios precedentes a la desocupación de la vivienda arrendada.

Cuando el arrendatario omita total o parcialmente el aviso previo de que trata este artículo, la Dirección General de Arrendamiento previa investigación y con audiencia del arrendador y el arrendatario, dictará resolución ordenando la entrega al arrendador de la parte del depósito proporcional al número de días dejados de avisar o la totalidad del depósito si el aviso se omitió completamente.”

CAPITULO I, ARTICULO 10:

“El término de duración y el de prorroga del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles destinados para habitación será obligatorio para el arrendador y renunciable para el arrendatario en cualquier tiempo, sin otra obligación que la de dar al arrendador aviso escrito previo no menor de treinta (30) días calendarios precedentes a la desocupación de la vivienda arrendada.

Cuando el arrendatario omita total o parcialmente el aviso previo de que trata este artículo, la Dirección General de Arrendamiento previa investigación y con audiencia del arrendador y el arrendatario, dictará resolución ordenando la entrega al arrendador de la parte del depósito proporcional al número de días dejados de avisar o la totalidad del depósito si el aviso se omitió completamente.”

Nota: Aparece este texto tal como fue subrogado por el Art. 9 de la Ley 55 de 7 de septiembre de 1976. (G.O. 18.186 de 1 de octubre de 1976).

En varios casos, el arrendador no recibe la carta de aviso previo por escrito al arrendatario, y la práctica señala que arrendatario, a menudo, no avisa por escrito sino verbalmente.

Las audiencias son optativas por parte del arrendatario cuando viene a reclamar su depósito. La Ley 93 de 1973 no dice que la audiencia previa sea una imposición, esta es optativa. Esta audiencia solo se hace para que las partes (arrendador y arrendatario) se pongan de acuerdo en cuanto a quien le corresponde el depósito y que dicho reclamo no se haga largo y más oneroso el trámite. La Dirección General del Ministerio de la Vivienda, a través de un asistente legal llevará a cabo la audiencia y se cerciorará quien de las partes tiene la razón. La audiencia es considerado, por numerosos propietarios, un proceso burocrático que prolonga la recuperación del depósito de arrendamiento.

Otros entienden que los avisos previo del arrendatario al arrendador de la desocupación de la vivienda deberían ser por escrito y, añaden, no menor de treinta días calendarios precedentes a la desocupación de la vivienda arrendada.

En caso que el arrendador rehusé recibir el aviso escrito, se ha propuesto que el arrendatario podrá anteponerla a la Dirección General de Arrendamiento, quien de inmediato le dará aviso al arrendador del recibo de la misma.

Actualmente, en la mayoría de los casos, y esto ocurre en otros países, los arrendatarios usan su depósito como el pago del canon de su último mes de arrendamiento; lo que obliga a los arrendadores reclamar el depósito de arrendamiento por motivos de morosidad al MIVI.

ARTICULO 12:

“Queda prohibido exigir del arrendatario retribución alguna en cualquier forma que ésta sea, fuera del importe del canon de arrendamiento correspondiente.”

Los propietarios quieren añadir estas otras excepciones: el pago del consumo de agua, tasa de aseo (estas dos excepciones parecen contar con el apoyo del Ministerio, que dice que su uso depende de los arrendatarios) y los timbres del registro del contrato de arrendamiento. Ello implicaría también, en su caso, la modificación del artículo 14.

ARTICULO 18:

“Los arrendatarios no podrán transferir los derechos que surjan de los contratos de arrendamiento celebrados de acuerdo con las formalidades de esta Ley.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, el cónyuge, hijos o parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad que habiten con el arrendatario, en caso de muerte de éste, se subrogarán en todos los derechos y obligaciones, sin necesidad de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento. Igualmente, cuando por causa justificada el arrendatario se mude del inmueble, los parientes que convivan con él podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del contrato.”

El MIVI considera, con el apoyo de la Asociación de propietarios, no obstante, que el primer párrafo debiera modificarse, estableciendo que la excepción de que el cónyuge y parientes que habiten con el arrendatario, en caso de muerte de éste, se subrogarán en todos los derechos y obligaciones, sin necesidad de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, sólo se aplique hasta el primer grado de consanguinidad, y no hasta el cuarto grado.

Respecto a que, “cuando por causa justificada el arrendatario se mude del inmueble, los parientes que convivan con él podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del contrato”, MIVI y propietarios consideran que sólo debería aplicarse hasta el primer grado de consanguinidad.

Además, quieren limitar esta subrogación a que se pueda dar una sola vez.

3 thoughts on “Arrendamiento de Vivienda”

  1. Favor indicar si el Decreto Ejecutivo No. 294 de 7 de diciembre de 1994 está vigente y, en caso afirmativo, aclarar si: 1) Los contratos de arrendamientode bienes inmuebles particulares, cuyo canon de arrendamiento sea superior a B/150.00 están excluídos de la aplicación de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 y 2) Si, en caso afirmativo, entonces dichos contratos son de libre contratación (Contrato Privado de Arrendamiento Habitacional), si por estar excluido de la Ley 93, no se requiere que estén formulados en los formularios del MIVIOT, no se requiere registrarlos en el MIVIOT y si no se debe consignar el depósito de garantía. Gracias por su atención y aclaración.

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  2. Para evitar los abusos de ciertos arrendadores, el Decreto Ejecutivo 145 de 1 de mayo de 2020 dispuso lo siguiente:

    Se suspendió los efectos del Decreto Ejecutivo 294 de 1994 y del Decreto Ejecutivo 7 de 1995, por lo que ahora mismo todos los contratos de arrendamiento han de cumplir con lo dispuesto en la Ley 93 de 1973.

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  3. Buenas noches!
    Pido de su apoyo para asesorarme. Estoy por dejar el apartamento que estoy rentando sin embargo en contrato aparece una cláusula donde nos piden que los últimos 30 dias de contrato estamos disponibles para que nosotros (inquilinos) tengamos flexibilidad de mostrar el apartamento a futuros prospectos… Sin embargo a nosotros se nos fue por completo ponerle atención a esta cláusula y ahora con PANDEMIA como puedo protegerme… ya que si esto lo cumplo como ella lo pide… estaría dejando entrar a mi casa a desconocidos con mis pertenencias dentro, corriendo el riesgo de contagio en cualquier momento… como puedo resolver este tema?

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